最新版【旧リクルートライフスタイルの面接対策】転職エージェントが教えます
【REIT（リート）って何!？】不動産投資信託の仕組みやメリットについて徹底解説
sign
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trusts（不動産投資信託）の略称で、不動産に投資をすることを目的として設立された投資信託のことです。
REITは、不動産会社やファンドマネージャーによって設立され、一定の条件を満たす不動産を購入し、それを運用することで収益を得ます。その収益は、投資家に分配されます。
投資家は、REITに投資することで、少額の投資で複数の不動産に投資することができ、不動産に直接投資する場合に比べてリスクの分散が容易になります。また、不動産投資に必要な膨大な資金を調達することができ、投資家にとっても利便性が高くなります。
REITは、不動産の運用に関する法的規制が厳格であり、運用資産の範囲や収益の分配、財務内容などが公開され、透明性が高いことが特徴です。また、投資家にとっても、投資対象の選択やリスク管理が容易になります。
ETFとは
ETFとは、「Exchange Traded Funds」の頭文字をとった略称で、証券取引所に上場し、株価指数などに代表される指標への連動を目指す投資信託です。ETFの代表的な商品としては、「東証株価指数（TOPIX）」に連動するETFがあります。
なおREITの一部、投資信託の仕組みを用いていない商品や、日本の法律ではなく外国の法律に基づいて組成された外国籍ETFも、日本の市場に上場していますが、それらも総称してETFと呼ばれることがあります。
REITの仕組み
まずREITの窓口は「不動産投資法人」になります。
不動産投資法人は、「投資証券」を発行して証券取引所に上場することで、投資家から資金を募り、また発生した利益を投資家に分配する業務を担っています。
「投資証券」とは株式会社でいう株券にあたり、投資家はこれを購入することで、REITに出資することができます。
不動産投資法人は、あくまで窓口で、自らが運用を行うことは法律で禁止されているため、実際の不動産の運用や一般事務などの業務はすべて外部委託しています。
現物不動産投資との違い
「不動産に投資する」と聞くと、REITよりも、個人や法人がマンションなどの不動産を実際に購入する現物不動産投資をイメージするのではないでしょうか。
現物不動産投資では不動産投資法人を介さなくても、投資家が所有不動産のオーナーとなってテナントや入居者から受け取る賃貸料を収入として手に入れることができます。
しかし現物不動産投資には数千万以上という多額の資金が必要で、借り入れなどをして資金調達をする必要性もあります。
管理業務は外部委託したとしてもオーナー自身がさまざまな意思決定をしなければいけない場面もあるため、投資というよりは経営に近い形になってしまいます。また現物不動産は、時間が経過すれば価値が下がっていく特徴があります。
一方REITは、多くの投資家から資金を集めるために証券化されており、数万円程度から投資できる銘柄もあります。
投資家は出資するだけで、不動産の運用や煩雑な管理業務はすべてそれぞれのプロが行ってくれるため、同じ不動産を対象とした投資といえども現物不動産投資よりも扱いやすく、投資初心者もチャレンジしやすいといえます。
REIT（リート）のデメリット・リスクについて
REITは利回りが良いとはいえ、投資リスクが伴う金融商品です。
REIT（リート）デメリット・リスク
- 価格・収益変動リスクがある
- 不動産投資法人の倒産や上場廃止のリスク
- 配当控除が適用されない
価格・収益が変動するリスク
REITは、元本が保証されている金融商品ではないため、金融市況、不動産市況などの影響を受けやすく、証券市場での需要と供給によって価格は変動しやすいのが特徴です。また、REITは利回りが良くても、分配金は確約されたものではありません。
以下のような要因によって価格だけでなく、収益も変動するリスクがあります。
- 金融、不動産市況
- 投資法人の経営状況
- 地震や自然災害などによる建物の損壊
- テナントの退去や賃貸料の未納
- 不動産価格の下落による売却損
- 増資による分配先増加で、1口あたりの価格が減少
- 投信法や不動産に関係する法律、税制度などの変更
- 金利変動
- 予期せぬ感染症の拡大
不動産購入資金は、投資家からの出資金だけでなく、金融機関からの借入金によってもまかなわれています。
これは出資額を抑えて投資効率を上げるレバレッジ効果（※）を狙った手法でもありますが、金利が上昇すると、銀行に支払う利息が増えるため、収益が減少、分配金も減額、結果的にREITの価格が下落する可能性があります。
上記で挙げた以外のリスクは、上場時や増資時にREITが発行する目論見書（購入しようとしている投資信託について、投資判断に必要な重要事項を説明した書類のことで、投資信託を購入する前に必ず投資家に渡されます）、決算ごとに開示される有価証券報告書などに、詳しく記載されています。
リスクだけでなく、リスクの軽減策も併せて書かれているので、投資する際にはそれらをよく読み、リスクを確認することが重要です。
- レバレッジ効果…小さい資金で投資効果を上げ、収益性を高めることです。具体的には、自己資金と借入金を併用することで、自己負担分を少なく、見た目の利回り以上の利益を得ることをさします。
不動産投資法人の倒産や上場廃止のリスク
不動産投資法人も、一般企業と同じように、金融機関からの融資状況、収益低下によるキャッシュフロー悪化などから倒産するリスクがあります。
しかし仮に経営破綻した場合でも、保有している不動産の価値はゼロにならないため、精算時に不動産を売却すれば投資資金の一部または全額が戻る可能性もあります。
また、REITの銘柄が証券取引所の上場廃止基準に該当した場合、つまり投資家が売買するのにふさわしくない銘柄として判断された場合、上場廃止となって取引が終了となるリスクがあります。上場廃止基準とは、投資家を保護するために定められた基準です。
配当控除が適用されない
REITにおける分配金は、配当所得にあたるため、株式と同じように扱われます。ただし、株式の場合は配当に対して配当控除が適用されますが、REITの場合は適用されません。
REIT（リート）のメリット
REITは株式との類似点が多くありますが、REITならではの魅力はどのような点にあるのでしょうか。投資するメリットを4つお伝えします。
- 高い安定した利回り
- 少額で取引ができ、売却も簡単
- 管理が楽
- インフレに強い
高く安定した利回り
一般的な株式の配当では、企業の利益から法人税分が引かれ、さらに経営方針によって、次期の資金に回すなど内部で留保する場合も考えられるため、配当金の額は企業次第です。
一方REITの場合は、原則、利益がほとんどそのまま投資家へ分配されます。不動産投資法人は、利益の90％超を分配すれば、法人税がほぼかからないしくみとなっています。このため、株式投資などと比べて投資家は比較的高い分配金を得ることができるのです。
また、REITは長期にわたり安定的な賃貸料を得られる不動産に投資しているため、比較的安定した分配金を得られるのも特徴です。
少額で取引でき、売却も容易
REITは不動産を証券化しているので現物不動産投資と比較して、数万円から数十万円といった少額の資金から投資ができます。
売却する際も、市場を通して取引ができるため、換金も比較的容易できるのも魅力です。
ただ、近年「株式投資」でも1000円単位でできるサービスも増えていることから、株式投資と同じくらい簡単になりつつあります。
管理の手間がかからない
プロの資産運用会社が、不動産の売買や運営を行っているため、投資家は銘柄を選んで購入するだけで管理に手間がかかりません。
運用している不動産の稼働状況や収支状況は、投資法人が開示している決算短信や有価証券報告書、資産運用報告書などの決算書類でチェックできるため、透明性が高く安心さはあるかもしれません。
インフレに強い
不動産はインフレに強いといわれている資産の代表例です。
物価上昇があれば、不動産の資産価値や賃貸料も上がる傾向にあるため、分配金や売却益の増加につながります。
インフレで通貨価値が低下して個人の資産が減少してしまったときでも、REITを保有していれば資産減少のリスクヘッジとして期待することができます。
REIT（リート）の買い方
一般的にREITは証券会社を通じて購入できるので、投資家は証券会社に口座を開設する必要があります。
REITの売買時に手数料が発生しますが、証券会社によっては取引ごとではなく、一定期間の定額料金で支払う場合もあります。手数料の額、支払い方法については各証券会社を利用する際に確認してみてください。
個別銘柄
個別銘柄のREITは株式と同様に、証券会社で購入できます。
株式は100株単位ですが、REITは1口単位なので、投資に必要な最低金額は1口あたりの価格になります。1口あたり1万円台から数十万円とさまざまな銘柄があります。かかる手数料は売買手数料のみです。
初心者には、複数用途型のほうが、分散投資ができ安全度が比較的高いため、おすすめです。
ETF（REIT型ETF）
ETFとは「上場投資信託」を指し、東証株価指数（TOPIX）など特定の指数の値動きに連動する投資信託です。
REIT型ETFは、「東証REIT指数」に連動するしくみで運用されています。投資家がREIT型ETFの1つの銘柄を購入すると、上場しているREITの全銘柄にまとめて投資することになるため、分散投資ができるしくみとなっています。
REIT自体も投資家から資金を集めて複数の不動産に分散投資をしているため、ETFの分散との相乗効果でリスクが比較的低くなると考えられています。
また、REIT型ETFは「東証REIT指数」に連動して運用されているので、REITの個別銘柄と比較して、価格の値動きがゆるやかになることも特徴として挙げられます。
REIT型ETFは証券会社で売買できます。売買には、売買手数料だけでなく、ファンドマネージャーによる運営費用としてETF保有期間中に信託報酬・監査報酬がかかります。
3．投資信託（REITファンド）
REITを対象とした不動産投資信託（REITファンド）もあります。これは、個別銘柄に投資したいけれども資金がない人や、積立で不動産投資をしたい人におすすめです。
中には、REITだけではなく、海外REIT、株式や債券も含めてバランスよく投資しているファンドもあるため、ETFと同じように分散効果を高めた金融商品といえます。
個別銘柄は少額投資とはいえ、銘柄によっては数十万円とまとまった資金が必要になりますが、投資信託は会社によって1万円以下で購入することができます。
また積立投資もできるので、ドルコスト平均法（※）で不動産投資ができるのもメリットです。
一方でファンドマネージャーに運用委託する分、ETFと同様に売買手数料だけでなく、信託報酬・監査報酬が投資信託保有期間中に発生します。証券会社だけでなく、投資信託を扱う銀行でも購入できます。
- ドルコスト平均法…価格が変動する金融商品を、毎月定期的に一定の金額で購入し続ける手法です。価格が低いときの購入量は多くなり、価格が高いときの購入量は少なくなるので、長期で続けるほど平均購入単価が下がり、価格変動のリスクを抑えることができます。
REIT（不動産株式投資）の始め方
REITの取引を行う証券会社に口座を開設する
REITを購入するためには、証券会社に口座を開設する必要があります。REITは証券市場に上場している不動産投資信託のため、株式と同じように証券として取引を行うことになります。
投資家が利用する証券会社によって、扱っているREITの種類や手数料などが異なるため、複数の証券会社を比較検討してから口座を開設することがおすすめです。
証券会社に口座を開設するステップは下記の3つです。
- REITの取引を行う証券会社を選ぶ
- 証券口座の開設に必要なものを用意する
- 入金して投資を準備する
それぞれ見て行きましょう。
①REITの取引を行う証券会社を選ぶ
証券会社に口座を開設するためには、まずは証券会社に口座の開設を申請します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。
「SMBC日興証券」や「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安な特徴があります。
下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。
②証券口座の開設に必要なものを用意する
開設する口座を決めたら、必要書類をそろえて申し込みをしましょう。証券口座を開設する際、主には下記の書類が必要になります。
- 運転免許証【表/裏】
- 住民票の写し
- 印鑑登録証明書
- 各種健康保険証【表/裏】
- 住民基本台帳カード
- パスポート（日本）
- 在留カード/特別永住証明書【表/裏】
- 個人番号（マイナンバー）カード
申し込み後は本人確認のために自宅にハガキが送られてくるので、最後にハガキに記されたコードを入力すれば口座の開設が完了します。信用取引の有無や、iDeCo口座開設などオプションも同時に設定可能です。
③証券口座に投資資金を入金する
口座の開設後は、銀行の口座から証券会社の口座に入金し、実際にREITを購入してみましょう。
REITには10万円前後の低額の銘柄もあれば、100万円もの高額な銘柄もあります。リスクを抑えて投資したいのであれば、まずは安い銘柄を買うのが良いでしょう。
まとめ
利回りが高く、積極的に売買をしなくても長期間保有することで安定的な配当金を受け取ることができるREIT。
現物不動産投資に興味があっても、高額な初期投資費用に懸念がある人は、間接的に不動産のオーナーになることができます。一般NISA口座の非課税枠を利用するなどして、REITで上手に資産形成するのも1つかもしれません。
※本記事に掲載されている情報は、投資判断の参考として投資一般に関する情報提供を目的とするものであり、投資の勧誘を目的とするものではありません。
また、これらの情報に基づいて被ったいかなる損害についても、弊社、投稿者および情報提供者は一切の責任を負いません。投資に関するすべての決定は、利用者ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
おすすめの証券会社は、投資家の投資スタイルや投資対象のREITによって異なるため、一概には言えませんが、以下のようなポイントを参考にして、証券会社を選ぶことができます。
- 手数料の低さ
証券会社によって、取引手数料や管理手数料などが異なるため、手数料の低い証券会社を選ぶとコストを削減することができます。 - 提供するサービスの豊富さ
証券会社によっては、投資情報やリサーチレポート、オンラインセミナーなどのサービスを提供している場合があります。投資家は、自分が利用したいサービスを提供している証券会社を選ぶことができます。 - 口座開設の手続きの簡易さ
口座開設の手続きが簡単で、オンラインで完了できる証券会社もあります。 - セキュリティの強化
投資家の情報や資産を守るために、セキュリティの強化が図られている証券会社を選ぶことが大切です。
いずれにしても、投資家は、自分の投資スタイルや投資対象のREITに合わせて、複数の証券会社を比較検討してから口座を開設することがおすすめです。
ユーザーの方に高品質なサービスを届けるため、精通した転職サービスを掲載しております。
- 特定の業界/職種への支援に精通し、支援実績などのエビデンスの提出が可能なサービスかどうか
- サービスの利用、サービスを運営する企業へ直接訪問等を行い、ユーザーにとって良いサービスを提供できるかどうか
- 転職支援のプロからみても、サービスに定評があるか など
独自基準をクリアした”転職サービス”を掲載していますので、よろしければご活用ください。
運営
人事・就活/転職エージェントの経験者が運用するキャリア支援メディア。多様な価値観をテーマに4000名以上キャリア支援の経験をもとに質の高い情報を提供。
